Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 29.11.2011 gün ve 3438 sayılı “Çankaya İlçesi Karakursunlar Kd.7490 ve 7492 nolu parsellere ilişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği” kararının İmar kanunu ve uygulama yönetmeliklerine aykırı olması sebebi ile Mimarlar Odası Ankara Şubenin açmış olduğu davaya müdahil olduk.

BİRLİK PARKI PLAN DEĞİŞİKLİĞİ İLE İLGİLİ DAVAYA MÜDAHİL OLDUK

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi‘nin 29.11.2011 gün ve 3438 sayılı "Çankaya İlçesi Karakursunlar Kd.7490 ve 7492 nolu parsellere ilişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği" kararının İmar kanunu ve uygulama yönetmeliklerine aykırı olması sebebi ile Mimarlar Odası Ankara Şubenin açmış olduğu davaya müdahil olduk.

 Dava konusu plan değişikliğinin  "2. kez imar hakkı" oluşturulması niteliği taşıdığından, mevzuata tanımlanan içeriğe ve kamu yararına açıkça aykırı olması sebebi ile Mimarlar Odası Ankara Şube tarafından açılan davaya midahil olma kararı iel birlikte sunduğumuz aykırılık gerekçeleri:  

Alana ilişkin ilk olarak 1982 yılında yapılan imar planı çalışmasında mülk sahibinin imar hakkı kazanmak amacı ile kanun gereği KENDİ RIZASI İLE terk ettiği alanda; kadastral parseller üzerinde hiç bir hak talebinde bulunamaması gerekirken ilgili idarenin gerekli işlemleri yerine getirmemesi ve hukuki dayanaktan uzak "park alanı" düzenlemesi sonucu, söz konusu "imar haklarından" vazgeçmiş ancak işlemi yapılmamış alanda, mülk sahiplerince açılan "kamulaştırmasız el atma" davası sonucu "kamulaştırma" zorunluluğu oluşmuştur. Belediyenin bu durum karşısında "tapu tescil davası" açma görevini yerine getirmemesi ve aynı alan üzerinde "2. kez imar hakkı" oluşturulmasının sağlaması imar mevzuatına ve kamu yararına aykırı olduğu,

1982 yılında onaylanan 74950 nolu parselasyon planı notlarında yer alan "Yeşil alanlar, genel otoparklar, yollar, eğitim ve diğer hizmet alanları kamu eline geçmeden ve teknik altyapı gerçekleşmeden iskan izni verilemez" biçimindeki düzenleme İlgili idarelerin ihmali ve göz yumması sonucunda yerine getirilmemiş olup; kamuya bedelsiz terk edilmesi gereken alanlar, bölgenin yapılaşmasının tamamlanmasına ve iskan ruhsatları verilmesine rağmen şahıs mülkü olarak tutulmuştur. Dolayısıyla, plan notu gereğince kamuya bedelsiz terk edilmesi gereken ‘‘Kamusal Kullanım Alanları‘‘nın şahısların mülkiyetinde kalması, geçen zaman içinde bu alanların kamulaştırılmasına ilişkin de çalışma yapılmaması nedeniyle, bu alanlarda kalan kadastro parsellerinde yapılaşma talebinin oluşması gündeme getirilmiş olduğu,  

Kamu adına tescil edilmesi gereken alanda ilgili idarelerin 1982 yılında onaylanan plana göre tapu işlemleri tamamlanmadan iskan izni/imar hakkı vermesi sonucu ortaya çıkan ve sonrasında park düzenlemesi ile "kamulaştırma" zorunluluğu ortaya çıkan alanda; belediye yine görevini yerine getirmeyerek "TAPU TESCİL" davası açmamış, ağır kamulaştırma bedelini gerekçe göstererek aynı alanda "2. kez imar hakkı" yaratmaktadır. İmar Yasası gereğince aynı alanda 2. kez imar hakkı oluşturulması zorunlu olmadığı, konularında olmuştur.

İmar Planlarının hazırlanış süreçlerinde, planlama alanına ilişkin, sosyal, demografik, doğal, bilimsel ve teknik verilerin değerlendirilmesi sonucunda, planlama alanlarının kullanım kararları, yapılaşma koşulları, sosyal ve teknik donatı alanları, türleri ve büyüklükleri, ihtiyaç duyulan açık ve yeşil alanlar belirlenir. Bu anlamda İmar Yasası ve ilgili Yönetmeliklerinde, imar planları yapım süreçlerinde kamuya ayrılacak alanlara ilişkin herhangi bir kısıt koyulmamış, yapılan planlama sonucunda kamuya terki gereken alanların toplam alanın % 40‘ını aşması durumunda aradaki farkın kamulaştırılması öngörülmüştür.

100. Yıl İşçi Blokları çevresinde de planlama süreci tamamlanmış, kullanım kararları ve yoğunlukları, yaşayacak nüfusa göre kamuya ayrılması gereken alanlar planlarda belirlenmiştir. Bu planlar gereğince, "Birlik Parkı" alanı da kamuya kazandırılması zorunlu olan bir alan niteliği taşımaktadır. Bu alanda var olan ve zaman içinde el değiştirmesine de göz yumulmuş olan parsellere yönelik, bilimsel, etik ve hukuksal olarak tartışmalı biçimde plan değişikliği yapılarak Kamuya bedelsiz terki öngörülen alanların plan notuna göre terki yapılmayarak donatı alanlarında kalan kadastro parsellerine 2. kez imar hakkı talebi sonucu; YENİ YAPILAŞMA HAKLARI tanımlanmıştır.

Belediyelerin imar planlarında tanımlanan notlara aykırı uygulamaya göz yummuş olması ve üzerine düşen görevi zamanında yapmaması nedeniyle, mülkiyet sahipleri açısından oluşan kişisel hak kaybı, mahallede yaşayanların yeşil alan kullanım hakkını elinden alarak düzeltilemez. ‘‘Birlik Parkı‘‘ alanında, Ankara Büyükşehir Belediyesi "kişisel hakları korumak" adına toplumun genel haklarını yok sayan uygulamalarla alanı yapılaşmaya açmaya çalışmaktadır. Belediyelerin kendi ihmal ve hatalarının bedeli 100. Yıl halkına, Ankara halkına, topluma ödetilmeye çalışılmaktadır.

Dava konusu plan değişikliği "alana özel" bir değişiklik niteliği taşıdığından, mevzuata tanımlanan içeriğe ve kamu yararına açıkça aykırıdır.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin Birinci Bölümünde "Tanımlar" başlığı altında yer alan 3. maddesinde dava konusu plan değişikliklerinin temel konuları olan "Nazım İmar Planı" ve " Plan Değişikliği" kavramlarının tanımlarına yer verilmektedir.

"Plan Değişikliği: Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir."

Yukarıda yer verilen tanımdan da görüleceği üzere, plan değişiklikleri ancak "teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte" ve "kamu yararının zorunlu kılması halinde" yapılabilecek düzenlemelerdir. Yapılan değişikliği yukarıda yer verilen tanımdaki iki temel ilke ile çelişmektedir. Kişiye özel yapılmıştır, kamu yararının zorunlu kılması söz konusu değildir. Plan değişikliği ile planda öngörülmüş olan donatı dengesi de açıkça bozulmaktadır. Bu doğrultuda dava konusu plan değişikliği incelendiğinde;

•·Özellikle Emsal ve İnşaat Alanı değerlerindeki artışın hangi gerekçelere dayandığı, niçin yoğunluk artışı yapıldığına dair herhangi bir bilimsel ve çevresel etüde dayalı teknik gerekçesinin olmadığı,

•· Değişiklik ile oluşturulan yeni planın çevresiyle kurduğu ilişkinin, yapı yoğunluğunun irdelenmediği; yakın çevresindeki ulaşım-dolaşım sistemine etkileri, kent bütününe etkisi ve zorunlu alt yapı alanlarının dağılımına etkileri gibi zorunlu teknik çalışma ve değerlendirmelerin yapılmadığı,

Yukarıda kısaca özetlendiği üzere, söz konusu plan değişikliği hiç bir bilimsel ve çevresel teknik etüt çalışmaları yapılmadan parçacı olarak ele alınmış olup yasal standartlara uyulmayarak ve aynı zamanda planlama mevzuatına aykırı olarak gerçekleştirildiğinden şehircilik ilkeleri, kamu yararı ve planlama esasları ile bağdaşmayan nitelikler taşımaktadır.

Nazım imar planlarında yapılacak değişiklikler, yönetmelikte de hükme bağlandığı üzere, plan hazırlanırken öngörülen ana kullanım kararlarını, planın bütünselliğini ve sosyal donatı dengesini bozucu nitelikte olamaz. Eğer Nazım İmar planında bir değişiklik yapılması gerekiyorsa, bu değişikliğin şehircilik ilkeleri ve kamu yararı açısından zorunlu olduğunun bilimsel olarak ortaya konması gerekmektedir.

Dava konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliklerinin gerekçeleri bilimsel, nesnel ve teknik olarak ortaya konmamıştır. Genel kullanım kararlarının verildiği bir plan türü olan nazım imar planının tanımı ve işlevi göz önünde bulundurulduğunda nazım imar planındaki herhangi bir kullanım kararının plan bütünü göz ardı edilerek parsel ölçeğinde değiştirilmesi planlama tekniklerine aykırıdır.

Yaşam alanı düzenlenmesinde planlama alanın ve çevresinin ihtiyaçları doğrultusunda yasal standartlara göre belirlenmesi zorunlu "Kentsel Sosyal ve Teknik Altyapı" alanlarının kamulaştırma yapılamayacağı gerekçesi ile  Park Alanı kullanımı kaldırılarak yerlerine herhangi teknik gerekçe olmaksızın önce "Ticari Rekreasyon Alanı" sonrada sadece mülk sahiplerinin talebi üzerine "Konut ve Ticaret" alanı adı ile yeni bir kullanım getirilmiştir. Plan Notları ile içerisinde birçok farklı kullanımın bir arada kullanılması öngörülen karma kullanımın yeni teknik altyapı ihtiyacına yönelik herhangi bir öneri öngörülmemiş; parsel ölçeğinde alanın çevre fonksiyonlarla ilişkilerini ve doğacak altyapı gereksinimleri göz ardı edilmektedir. Parsel ölçeğinde mülkiyet gerekçelendirilerek "Kentsel Sosyal ve Teknik Altyapı" alanlarının "Konut ve Ticaret" kullanımına dönüştürülmesi nazım plan ana kararını bozucu nitelikte olduğundan planlama esasları ve şehircilik ilkelerine uymamaktadır.

Donatı dengesini bozan Plan Değişikliği, "Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik" hükümlerine aykırıdır.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin "İmar Planı Değişikliğinde Uyulması Gereken Esaslar" bölümünde yer alan 27. Maddesine göre: 

"İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:

•1-      İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık ve kuruluşların görüşü alınacaktır.

•2-      İmar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir."

Yönetmeliğin 27. Maddesinde imar planlarında bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişikliklerinin zorunluluk olmadıkça yapılamayacağı hükme bağlanmıştır.

Aynı madde gereğince "İmar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle " mümkün olabilmektedir. Böylece plan bütünlüğü kentsel donatı yönünden sürdürülebilmektedir.

Dava Konusu plan değişiklikleri ile "Park Alanı" olarak ayrılan alanlar kaldırılarak; farklı kullanımlarının bir arada kullanılmasına yönelik plan notu değişikliği ile "Konut ve Ticaret Alanı" adı ile yeni bir kullanım önerilmiştir.

Yasada tanımlanan "tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle" ifadesine açıkça aykırı olarak kaldırılan donatı alanlarına yönelik herhangi bir öneri getirilmemiştir.

Dava konusu plan değişikliğinde E:2,5 ve H:Serbest olarak belirlenmiş ve yeni önerilen "Konut ve Ticaret Alanı"na yönelik plan notlarına "Konut+Ticaret alanında Konut, Ticaret, Büro-Ofis ve Her Türlü işyeri birlikte ya da ayrı ayrı projelendirilebilir." eklemesi yapılmıştır. Mevcutta park alanı olarak düzenlenen 34.361 m² alan içerisinde dava konuşu plan değişikliği ile ≈16.000m² alanda yapılaşma hakkı tanınmıştır.

Plan notu eklemesi ile niteliği değiştirilen "Konut ve Ticaret Alanları"na yönelik planda bu kullanımların bir birinden farklı teknik ve sosyal altyapı ihtiyaçları olduğu halde her hangi bir teknik ve sosyal altyapı önerisi veya öngörüsü yoktur.

Plan değişikliği ile emsal değerlerinde teknik gerekçe olmaksızın inşaat alanı arttırılmıştır. Yapı yoğunluğu giderek artan kentimizde, planlamanın eşitlik ilkesi gözardı edilerek kişiye özel, tek tek parseller için yapılan plan değişikliği ile kamu ortak kullanım alanları kaldırılarak yerine yapı yoğunluğunun arttıran kullanım kararlarının önerilmesi bilimsel, hukuki ve teknik olarak planlama esasları, şehircilik ilkeleri ve kamu yararına aykırıdır.

Plan Değişikliğine ait Plan Notlarının 4. ve 5. maddesinde yer alan zemin kotu belirlenmesine ve zemin altında kalan katların emsal dışı tutulmasına ilişkin bölümleri de mevzuata açıkça aykırıdır.

İmar planı bulunan tüm alanlarda uyulması zorunlu olan "Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği"nin 2‘nci maddesinde; "Tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç, bu Yönetmelikte yer alan diğer hususlar, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır" denilerek, Yönetmeliğin tanımlar bölümünde yer alan hükümlerin plan notları ile değiştirilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. 

Aynı yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı İkinci Bölümünde; 16‘ncı maddenin 4‘üncü bendinde Emsal tanımlanmıştır.

4. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar, iç yüksekliği 1.80 m.yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, su deposu ve hidrofor bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.

Yukarıda yer verilen ve imar planlarıyla değiştirilmesi olanaklı olmayan tanımdan da anlaşılacağı üzere dava konusu "kişiye özel" plan notu değişikliği ile yapılmış olan "... ±0.00 kotu altı, emsal haricidir..." biçimindeki düzenleme Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine ve kamu yararına aykırı, kişiye özel yapılaşma yoğunluğunu arttırıcı, ek imar hakkı tanımlama amacı taşımaktadır.

Aynı yönetmeliğin "Binalara kot verilmesi" başlıklı İkinci Bölümünde; 30‘uncu maddesinde Emsal tanımlanmıştır. 30‘uncu maddede ayrıntılı olarak belirtilen zemin kotunun belirlenmesine yönelik  imar planlarıyla değiştirilmesi olanaklı olmayan tanımdan da anlaşılacağı üzere dava konusu "kişiye özel" plan notu değişikliği ile yapılmış olan "...±00 kotu yoldan, tabii zemin ortalamasından ya da proje" müellifinin uygun göreceği noktadan verilir...." biçimindeki düzenleme Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine ve kamu yararına aykırı, kişiye özel yapılaşma yoğunluğunu arttırıcı, ek imar hakkı tanımlama amacı taşımaktadır.

Ayrıcalıklı olarak kd.7490 ve 7492 sayılı alana ilişkin getirilen özel plan notları (4-5 nolu plan notları) ile söz konusu alanda zemin kotunun belirlenmesi ve zemin altı katların emsal harici tutulması yukarıda belirtilen yönetmelik hükmüne ayrıca; kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına açıkça

Bu nedenle mevzuatta yer verilen plan değişikliğine aykırı olarak herhangi bir kamu yararı niteliği taşımayan, kişiye özel ayrıcalıklı yapılaşma hakkı tanıyan bu değişikliğin iptal edilmesi gerekliliği sebebi ile Odamız müdahiliyet dilekçesi suınarak bilirkişi heyeti çalışmalarına sunulmak üzere dosya hazırlığı yapmış bulunmaktadır.